Het Mureno-concept

Het hele jaar door elke week 3 woningen renoveren
Een volledig energieneutrale woningvoorraad in 2050. Het is een stevige opgave die vraagt om daadkracht, een slimme aanpak en de juiste partners. Een projectmatige aanpak is volgens Thieu Platenburg niet heilig. De overlast hierbij voor bewoners is onvermijdelijk en er gaat een lange voorbereiding aan vooraf met veel extra onkosten. Dat moet anders, dacht Thieu. “Waarom renoveren we niet bij mutatie en nemen we direct de energetische maatregelen mee? Elke woning is tenslotte anders want na 40 jaar hebben bewoners van hun huis hun thuis gemaakt met allerlei zelf aangebrachte voorzieningen. Dat vraagt om een maatwerk advies.”

Het ontstaan van het Mureno-concept
Met die gedachte gingen we om tafel zitten met verschillende partijen en zo ontstond het Mureno-concept: renovatie bij mutatie. Een belangrijke overweging bij de keuze van de partijen is dat wanneer hij de partners zou bellen op zondag, ze de telefoon op zouden nemen. “Dat is een voorwaarde voor een goed werkend consortium. Dat je korte lijntjes met elkaar hebt, toegankelijk bent en alle neuzen in dezelfde richting staan”, vertelt Thieu. We kozen Van der Meijs als partner omdat zij een eigen timmerfabriek hebben en dezelfde visie delen: “Niet eindeloos praten, gewoon doen en al doende leert men.” Woningcorporatie Bergopwaarts is de eerste corporatie die oog had voor het Mureno-concept. Samen met Van der Meijs, Caspar de Haan, installateurs en Toevast vormen we een consortium en gingen aan de slag met de eerste proefwoningen. “Op basis van 6 tot 8 procent mutatiegraad heb je een continu treintje van woningen die je kunt renoveren. Nu 8 maanden later hebben we al 80 woningen opgeleverd en sluiten andere corporaties inmiddels aan. Dat betekent het hele jaar door 3 woningen per week en niet alleen in de zomer, zoals vaak het geval is bij een projectmatige aanpak”, legt Thieu uit.

Volledige ontzorging voor de woningcorporatie
Binnen het Mureno-concept bestaat een driehoeksverhouding tussen ons (adviesbureau Toevast), de bouwkundige aannemers Van der Meijs en Caspar de Haan, installateur Kemkens én de woningcorporatie, in dit geval Bergopwaarts. De woningcorporatie geeft aan wanneer een huurder vertrekt en wanneer gestart kan worden met de renovatie. Zij geven bepaalde kaders aan op basis van hun portefeuillestrategie, zoals verduurzamen naar minimaal energielabel A of B en zijn aanwezig bij de woningschouw. Verder worden zij totaal ontzorgt. Het is vervolgens de taak van ons om woning-specifiek maatwerkadvies te geven wat betreft de energetische verduurzaming. Tevens nemen wij de subsidietrajecten en het aan- en afmelden van de energielabels voor onze rekening. “Dat is het voordeel van Mureno. De woningcorporatie hoeft zich niet meer bezig te houden met dat soort zaken of met ellenlange bewonerstrajecten en bouwplaatsinrichtingen zoals bij renovatie op grote schaal bij een projectmatige aanpak. Omdat de woning leeg staat komen er geen onkostenvergoedingen of verhuiskosten voor de bewoner bij kijken. Ook kan de corporatie na de renovatie direct de maximale huurverhoging, gebaseerd op het nieuwe energielabel, doorrekenen bij de nieuwe huurder. Die heeft immers geen vergelijking met de oude huurprijs en ervaart direct het hoge comfort van de gerenoveerde woning”.

Een snelle start en de prijs binnen één week
Bij de woningschouw wordt er samen met de corporatie en de bouwkundige partners bekeken welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Die worden vervolgens direct aangevinkt op een lijst en binnen één week krijgt de corporatie de prijs van de totale renovatie. Dat is mogelijk omdat we binnen het Mureno-concept werken met een vast prijzenboek, legt Eric Sterken uit. Eric is projectleider bij Van der Meijs en maakt de begroting en de overalplanning waarin de werkzaamheden en startmomenten van alle partijen staan beschreven en neemt ook meteen de mutatiewerkzaamheden en APK (Algehele Periodieke Keuring) op zich, zoals het vervangen van een keukenkastje, een lekkende kraan repareren of gaten stoppen in de muur.

Vervolgens starten de partijen direct. Zo wordt de dag later bijvoorbeeld al direct de installatie ontkoppelt. “Dat is ook de enige manier om dit proces vorm te geven en erachter te komen wat ieder zijn rol is en welke waarde elke partij inbrengt”, legt Thieu uit. “Natuurlijk hebben we van te voren met elkaar rond de tafel gezeten en bepaalde richtlijnen opgesteld. Onderliggend aan de overeenkomst ligt een 20-tal documenten zoals een prijzenboek, het aantal woningen dat ingebracht wordt binnen het Mureno-concept, een opleverprotocol, materialenlijst, documenten over hoe we omgaan met circulariteit en asbest, een flora en faunaprotocol, BKT-tekeningen en een communicatiedocument. We hebben deze documenten aan de voorzijde opgestart zodat je die continu kunt raadplegen als je het even niet meer weet. Je hoeft het wiel niet steeds opnieuw uit te vinden.”

Maximale kwaliteit door continue verbetering
Dankzij een sleutelkluis bij de woning kunnen de vakmannen van alle partijen altijd in en uit. Op die manier kunnen werkzaamheden gelijktijdig worden opgepakt. Planning is daarom planning, vertelt René Slegers, uitvoerder bij Van der Meijs. René coördineert de volledige uitvoering bij Mureno-projecten. Hij vertelt: “We hebben de wensen van de corporatie goed voor ogen en zijn met alle partijen goed op elkaar ingespeeld. We leveren tegenwoordig op zonder opleverpunten en leveren maximale kwaliteit doordat we kunnen werken in een lege woning.” Thieu voegt daar nog aan toe dat na elke woning opnieuw geëvalueerd wordt, waardoor er een continue verbetering en procesoptimalisatie is. Ook legt hij uit dat het innovatierisico bij Mureno klein is: “Omdat we werken in een serie van één, is het makkelijker om nieuwe producten toe te passen dan bij een projectmatige aanpak waarbij je die aanpassing direct doorvoert over een groot aantal woningen.”

Uit cijfers van de corporatie blijkt dat werken volgens het Mureno-concept 8 tot 11 procent goedkoper is per woning dan renoveren bij een projectmatige aanpak. De woningcorporatie wordt volledig ontzorgt van initiatieffase tot opleverfase en verduurzaamt met de Mureno-aanpak gemiddeld 3 woningen per week. Met die gedachte én het uitzicht op een energieneutrale woningvoorraad in 2050, heeft renoveren bij mutatie veel te bieden voor de woningcorporaties.

15 voordelen van de Mureno-aanpak

• Werken in een lege woning waardoor kwalitatief betere uitvoering
• Planning is planning dankzij de sleutelkluis
• Werkzaamheden kunnen tegelijkertijd worden opgepakt
• Geen bouwplaatsinrichting
• ZAV’s van slechte kwaliteit kunnen worden teruggebracht naar de basis
• Direct de maximale huurverhoging doorrekenen
• De nieuwe bewoner heeft geen vergelijking met de oude huurprijs
• Maximale gasbesparing
• Geen vergoedingen voor de huurder
• Geen verhuiskosten of bewonersregelingen
• Geen ellenlange voorbereidingen zoals bewonersavonden
• Klein innovatierisico
• Grote continue verbetering
• Totale ontzorging van de corporatie
• Nieuwe ambassadeur in de wijk: de nieuwe tevreden huurder